【明報專訊】最近新界東北發展計劃，引起社會各界熱烈爭論。不少市民和政黨都認為此計劃只是（1）官商勾結；（2）為深港融合鋪路；和（3）意圖窒礙鄉郊農業發展。不過以梁振英的民望，不同的利益集團和反「梁營」人士以此計劃來批評特首和政府是意料中事，讀者毋須大驚小怪。
自梁振英上任至今，政府在政策決定上的確犯上幾個明顯錯誤。然而，在發展新界東北計劃上，政府的政策方向是絕對正確，市民不可將之與以往失誤混為一談，加上政府需要增加土地儲備來應付樓市的中長遠需求，既然如此，筆者認為此政策事在必行。
本地的樓價早已超過一般市民可以負擔的範圍。其中一個主因是過去5年新樓落成量遠低於正常水平。供求嚴重失衡導致不可避免的樓價升。但港府身為香港最大的地主，絕對有能力理順樓價。無奈港府在過去多年的「土地利用規劃」（Land-use Planning）出現嚴重偏差問題，最終引致本地樓價易升難跌。
助長「高地價」的罪魁禍首
附表是自2000至2011年香港土地的用途（Land Utilization）。在2011年香港居住用地面積是76平方公里，較2000年的67平方公里增加了9平方公里，但這增幅是來自鄉郊居所地。至於從土地用途比率來分析，在2011年私人居所地佔香港總土地面積只有2.3%，這低用途比率情已持續了一段頗長時間。如果聚焦在工業用途的土地面積，讀者會發現一個非常有趣的現象。工業用途土地面積從2000年的19平方公里急速增至2011年的26平方公里，增幅高達37%，但同期的私人樓宇土地面積增幅只是4.2%（由2000年的24平方公里增至2011年25平方公里）。這樣的土地分配是不健康，因為絕大部分的香港工業早已在1990年代北移，所以工業用地的基本需要是非常低。但香港本身是地少人多，住宅需求持續攀升，但政府在土地分配上卻明顯出現漏洞，難怪市民會常常質疑政府的辦事能力，而這種土地運用方式根本是助長「高地價」的罪魁禍首。
附表亦同時暴露政府在增加土地資源方面有明顯不足之處。過去幾年香港總土地面積仍是保持1104平方公里，最大原因是近年環保和保護海洋意識抬頭，所以政府在填海增地方面的工作差不多完全停頓——以年初政府曾為25項非維港填海工程作出諮詢為例，很多環保組織仍然極力反對，如果這情持續，發展新界便是唯一解決地荒的方法。
在今年9月22日的新界東北發展諮詢大會，發展局長陳茂波首次披露政府持有約21平方公里的住宅開發地，但要預留12平方公里作「鄉村式發展」，而撥作公私營住宅地只有4.8平方公里。但不少市民質疑為何政府在新界東北發展計劃的諮詢差不多完成才透露政府土地儲備的資料？另一個相關問題是政府手上仍有4.8平方公里住宅地，而新界東北發展可以供應住宅單位是10年後才可落成，因此政府是有足夠時間去繼續諮詢這發展計劃，但政府仍然堅持9月尾為最後諮詢的死線，這種決定令人百思不得其解？
解決地荒的方法
筆者認為市民對新界東北發展計劃存有疑惑是因為政府政策缺乏高透明度（Transparency），要提升政策的可信性（Credibility），政府在發開土地資料和信息時要做到「快而準」。同時政府亦需要清楚解釋此計劃的主要社會利益（Social Benefits）是增加土地儲備以應付樓市需求。現在政府擁有的4.8平方公里居住地是不能滿足未來10至20年的市場需求，因為輪候公屋的人數已超過19萬，加上未來人口持續上升、香港樓市國際化和家庭規模小型化等因素，住宅單位的需求在可見將來是有增無減，一個有效的方法便是盡量發展新界土地作為解決居住地不足的問題。
回到另外12平方公里留作「鄉村式發展」的問題，政府有必要對此發展模式詳細交代，這是否與「丁權」有關或因地形限制不能發展成大型住宅區，市民是絕對有知情權，否則，政府是很難推動新界東北發展計劃。
至於短期穩定樓市指施，政府可考慮加快推出手上的土地以滿足市場的需求。有本地報章曾報道政府已收回不少停辦小學的土地，如果將這些土地改為居住地，筆者相信這可增加短期土地供應。另一項較重要的土地政策是落實部分年初政府提出的填海項目，在成本效益的角度來看，填海比發展新界土地更佳。總之，政府必須利用不同的方法去增加短、中和長期的土地儲備和供應，市民對樓市長升長有的期望才可以扭轉。
最後，政府土地和樓市政策一定要考慮周詳，從增加土地資源、適當的土地規劃和促進樓市健康發展等相關問題都應以達到中長遠的社會及經濟利益為目標。如果梁振英能夠做到這重要工作，對全港市民來說，這肯定是一個大德政！
作者是獨立經濟學者
本地的樓價早已超過一般市民可以負擔的範圍。其中一個主因是過去5年新樓落成量遠低於正常水平。供求嚴重失衡導致不可避免的樓價升。但港府身為香港最大的地主，絕對有能力理順樓價。無奈港府在過去多年的「土地利用規劃」（Land-use Planning）出現嚴重偏差問題，最終引致本地樓價易升難跌。
助長「高地價」的罪魁禍首
附表是自2000至2011年香港土地的用途（Land Utilization）。在2011年香港居住用地面積是76平方公里，較2000年的67平方公里增加了9平方公里，但這增幅是來自鄉郊居所地。至於從土地用途比率來分析，在2011年私人居所地佔香港總土地面積只有2.3%，這低用途比率情已持續了一段頗長時間。如果聚焦在工業用途的土地面積，讀者會發現一個非常有趣的現象。工業用途土地面積從2000年的19平方公里急速增至2011年的26平方公里，增幅高達37%，但同期的私人樓宇土地面積增幅只是4.2%（由2000年的24平方公里增至2011年25平方公里）。這樣的土地分配是不健康，因為絕大部分的香港工業早已在1990年代北移，所以工業用地的基本需要是非常低。但香港本身是地少人多，住宅需求持續攀升，但政府在土地分配上卻明顯出現漏洞，難怪市民會常常質疑政府的辦事能力，而這種土地運用方式根本是助長「高地價」的罪魁禍首。
附表亦同時暴露政府在增加土地資源方面有明顯不足之處。過去幾年香港總土地面積仍是保持1104平方公里，最大原因是近年環保和保護海洋意識抬頭，所以政府在填海增地方面的工作差不多完全停頓——以年初政府曾為25項非維港填海工程作出諮詢為例，很多環保組織仍然極力反對，如果這情持續，發展新界便是唯一解決地荒的方法。
在今年9月22日的新界東北發展諮詢大會，發展局長陳茂波首次披露政府持有約21平方公里的住宅開發地，但要預留12平方公里作「鄉村式發展」，而撥作公私營住宅地只有4.8平方公里。但不少市民質疑為何政府在新界東北發展計劃的諮詢差不多完成才透露政府土地儲備的資料？另一個相關問題是政府手上仍有4.8平方公里住宅地，而新界東北發展可以供應住宅單位是10年後才可落成，因此政府是有足夠時間去繼續諮詢這發展計劃，但政府仍然堅持9月尾為最後諮詢的死線，這種決定令人百思不得其解？
解決地荒的方法
筆者認為市民對新界東北發展計劃存有疑惑是因為政府政策缺乏高透明度（Transparency），要提升政策的可信性（Credibility），政府在發開土地資料和信息時要做到「快而準」。同時政府亦需要清楚解釋此計劃的主要社會利益（Social Benefits）是增加土地儲備以應付樓市需求。現在政府擁有的4.8平方公里居住地是不能滿足未來10至20年的市場需求，因為輪候公屋的人數已超過19萬，加上未來人口持續上升、香港樓市國際化和家庭規模小型化等因素，住宅單位的需求在可見將來是有增無減，一個有效的方法便是盡量發展新界土地作為解決居住地不足的問題。
回到另外12平方公里留作「鄉村式發展」的問題，政府有必要對此發展模式詳細交代，這是否與「丁權」有關或因地形限制不能發展成大型住宅區，市民是絕對有知情權，否則，政府是很難推動新界東北發展計劃。
至於短期穩定樓市指施，政府可考慮加快推出手上的土地以滿足市場的需求。有本地報章曾報道政府已收回不少停辦小學的土地，如果將這些土地改為居住地，筆者相信這可增加短期土地供應。另一項較重要的土地政策是落實部分年初政府提出的填海項目，在成本效益的角度來看，填海比發展新界土地更佳。總之，政府必須利用不同的方法去增加短、中和長期的土地儲備和供應，市民對樓市長升長有的期望才可以扭轉。
最後，政府土地和樓市政策一定要考慮周詳，從增加土地資源、適當的土地規劃和促進樓市健康發展等相關問題都應以達到中長遠的社會及經濟利益為目標。如果梁振英能夠做到這重要工作，對全港市民來說，這肯定是一個大德政！
作者是獨立經濟學者
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